Маяк | Как оформить собственность на землю?

Как оформить собственность на землю?

15/06 | 12:14
Елена Щедрунова (ведущая программы)

Кому принадлежит земля под нашими домами? Можно ли будет ее выкупить и по какой цене? Как будет рассчитываться налог на земельный участок? Ответы на эти вопросы дает гость программы "Панорама" - заместитель руководителя Федерального агентства кадастра объектов недвижимости Алексей Логвинович Оверчук.

- У меня возник вопрос, связанный с названием вашего агентства: почему упоминается один кадастр объектов недвижимости? При том, что у вас земельный кадастр, у вас, видимо, есть какой-то кадастр зданий.

ОВЕРЧУК: Название агентства отражает прежде всего цель, ради которой это агентство было создано в марте 2004 года. В феврале 2004 года состоялось решение Правительства Российской Федерации, которое фактически признало необходимость создания единого кадастра объектов недвижимости в нашей стране. Это решение было вызвано тем, что, конечно же, никого не может удовлетворять ситуация, когда людям приходится обращаться для постановки на кадастровый учет земельного участка в один орган, в кадастровые палаты, затем, если у вас на этом земельном участке расположено здание, строение или садовый домик, вы идете в БТИ, там также происходит обмер вашего домика и также ставится на учет, и дальше, имея эти документы на руках, вы должны отправляться в учреждение юстиции по регистрации прав и сделок с недвижимостью и уже регистрировать право собственности. Поэтому для того, чтобы сократить этот путь и облегчить жизнь людей, было решено создать Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости, которое будет вести единый кадастр и которое будет заниматься учетом как земельных участков, так и зданий и строений, которые на этих участках расположены.

- Но это только учет, но не регистрация?

ОВЕРЧУК: Речь идет о государственном учете объектов недвижимости. Что касается регистрации прав, то для этого сегодня у нас создан также специальный орган - Росрегистрация, и этот орган призван заниматься регистрацией прав на недвижимость.

- Когда будет единый кадастр? Во временной перспективе когда это случится?

ОВЕРЧУК: Это должно случиться в ближайшие годы.

- Годы - это сколько все-таки?

ОВЕРЧУК: Прежде всего необходимо принять закон о кадастре объектов недвижимости.

- То есть даже закона еще нет?

ОВЕРЧУК: Действительно, нет еще закона. Но этот закон уже подготовлен Министерством экономического развития. И, очевидно, в этом году, даже этим летом, скорее всего, он будет внесен в Государственную Думу.

- На данный момент есть только земельный кадастр и какой-то свой учет у БТИ?

ОВЕРЧУК: Совершенно верно.

- Тогда про земельный кадастр. Еще два года назад было сказано, что он формально как бы есть, но фактически его нет. На данный момент что собой представляет земельный кадастр России?

ОВЕРЧУК: На сегодняшний день земельный кадастр России представляет собой систему, которая ведется по единым правилам во всех субъектах Российской Федерации. На самом деле говорить о том, что кадастра вообще не было, неправильно. Потому что земельный кадастр велся даже в Советском Союзе. И исходя из тех задач, которые на тот момент перед ним ставились, он был одним из самых точных и информированных кадастров в мире. А именно, ставилась задача удовлетворения информационных потребностей централизованного планирования, прежде всего в сфере сельского хозяйства.

В дальнейшем, когда у нас в стране появилась частная собственность на землю, задача изменилась. И на сегодняшний день те задачи, которые стоят перед системой земельного кадастра, они связаны с созданием условий для защиты прав собственности, прежде всего правообладателей земельных участков, а также с созданием условий для взимания соответствующего земельного налога.

- То есть в земельном кадастре перечислены не только параметры земельного участка, но еще выставлена его цена?

ОВЕРЧУК: Цена там не выставлена, потому что цена - это экономическая категория, которая имеет свою природу. Но что там будет вставлено в самом ближайшем времени, это кадастровая стоимость земельного участка. Мы занимаемся расчетом кадастровой стоимости для всех земельных участков на территории Российской Федерации уже в течение пяти лет, и, собственно, высокая степень готовности этих работ позволила в ноябре прошлого года Государственной Думе принять поправки в Налоговый кодекс в части введения в действие земельного налога на основе кадастровой стоимости. В соответствии с этим по каждому земельному участку будет определена или уже определена кадастровая стоимость, и информация об этой кадастровой стоимости будет передаваться кадастровыми органами налоговым органам.

- Как определялась кадастровая стоимость, на основании чего?

ОВЕРЧУК: Кадастровая стоимость определялась в соответствии с подходами, которые были определены Правительством Российской Федерации. Для различных категорий земель и для различных видов функционального использования земель использовались различные подходы.

В частности, для земель поселений использовался так называемый сравнительный подход, который основывается на данных рынка недвижимости, на реальных ценах на недвижимость, которые сложились в тех или иных поселениях, в тех или иных городах.

Если говорить о сельскохозяйственных угодьях, то там использовался так называемый доходный подход, то есть оценивался доходный потенциал сельскохозяйственных земель. И аналогично в соответствии с оценочными подходами оценивались земли иных категорий.

- Правильно ли я понимаю, что для участков, где находятся жилые дома или какие-то садовые товарищества, действует рыночная цена? Это минимальная рыночная цена, средняя рыночная цена?

ОВЕРЧУК: Говорить о минимальной, средней или максимальной цене невозможно, потому что, когда мы проводили оценку, перед нами не ставилась задача сделать ее средней, максимальной или минимальной. Мы исходили при оценке из реально складывающихся цен на рынке недвижимости, прежде всего, и из тех факторов, которые влияют на стоимость соответствующих объектов, допустим, наличия дороги или близости к населенному пункту или крупному городу, близости к станции. И совокупность этих факторов и определяет уже средние показатели кадастровой стоимости, которые закладываются в основу для определения кадастровой стоимости конкретных земельных участков.

Налогоплательщики, наверное, многие удивятся в следующем году, потому что на самом деле не стояла задача увеличить налог, задача стояла максимально приблизиться к рынку. А рынок очень разнообразен, и не во всех регионах он очень активным является сегодня.

- Тем не менее цены на рынке меняются. Будет ли меняться кадастровая стоимость в связи с этим? Или она будет раз на пять лет записана?

ОВЕРЧУК: Совершенно правильный вопрос. На сегодняшний день сама кадастровая оценка была проведена как разовое мероприятие. Все понимают, что рынок очень быстро меняется, все понимают, что, конечно же, проводить с достаточно большой частотой кадастровые оценки неразумно. Поэтому в настоящее время рассматривается вопрос о том, чтобы кадастровая оценка осуществлялась по крайней мере не реже, чем один раз в пять лет, и не чаще, чем один раз в три года. Таким образом, люди будут знать налогооблагаемую стоимость принадлежащего им имущества и смогут планировать свои силы.

Кроме того, на что еще надо обратить внимание, при этой новой системе налогообложения земель основная роль будет принадлежать представительным органам местного самоуправления. Федерация устанавливает налоговую базу. Однако представительные органы местного самоуправления будут устанавливать ставки земельного налога, и для садовых домиков они, в соответствии с 31-й главой Налогового кодекса, не могут превышать 0,3 процента от кадастровой стоимости земельного участка.

- А меньше могут быть?

ОВЕРЧУК: Тут как раз и вступают в действие полномочия представительных органов местного самоуправления. Если они решат установить меньше, то это их право. Больше они установить не могут.

- Теперь давайте разберемся, кому земля принадлежит. Поскольку мы о садовых товариществах говорили, земля под садовыми домиками, те самые знаменитые 6 соток, вот эта земля кому принадлежит сейчас, на данный момент?

ОВЕРЧУК: На самом деле ситуация с собственностью на землю в стране достаточно разнообразная. Как правило, если говорить о дачных участках, о садовых домиках, то это сегодня уже земли, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц, как правило, это частная собственность. Конечно же, частная собственность должна быть подтверждена соответствующими свидетельствами о собственности. При этом признаются все свидетельства, выданные Российской Федерацией, независимо от того, когда эти свидетельства были выданы. И никакого ажиотажа по этому поводу быть не должно.

- Если не ошибаюсь, то при оформлении документов на собственность на землю люди сталкивались с тем, что их заставляли платить очень большие деньги, для многих совершенно неподъемные. Речь шла о нескольких тысячах рублей. Предположим, кто-то сказал: я не могу оформлять собственность на эту землю, у меня нет таких денег. Что будет с этой землей? Человек может остаться на ней в качестве арендатора на долгий срок или его просто попросят с этой земли?

ОВЕРЧУК: На самом деле такая проблема действительно существует, хотя в несколько отличной формулировке от того, что вы сейчас сказали. Дорого не само оформление прав и не сам кадастровый учет. Собственно, основная доля затрат при оформлении прав приходится на так называемые землеустроительные работы, которые необходимо проводить при формировании земельных участков. Для того чтобы земельный участок был учтен в земельном кадастре, естественно, необходимо определить границы этого участка. И на сегодняшний день услуга по определению границ земельных участков предоставляется частными землеустроительными предприятиями, компаниями или лицами, занимающимися землеустроительной деятельностью. Эта услуга есть на рынке, и здесь действуют рыночные цены, здесь действуют спрос и предложение.

Конечно же, мы собираемся влиять на цены, прежде всего через снижение уровней точности описания границ, где это возможно. Мы уже проводим работы по снижению уровней точности. Мы уже заявили о том, что, в принципе, границы земельного участка могут быть описаны, опираясь на какие-то явно выраженные естественные рубежи: дороги, реки, которые легко видимы, которые не оспариваются. И в этих случаях, конечно же, будет удешевление работ.

- Вы говорите, что проще будут измерения, дешевле, тем не менее у части людей денег даже на простые измерения нет. Вопрос остается открытым. Если вы не можете провести измерение, не можете оформить свой участок в собственность, вы остаетесь на этом участке? Или придет государство, все обмерит, занесет в кадастр в качестве своей собственности и потом может вас попросить с этой земли?

ОВЕРЧУК: Государство вряд ли сможет вас попросить с этой земли, поскольку лишение человека права пользования земельным участком - это прежде всего судебное решение. Поэтому в любом случае это сделать очень и очень сложно. Если говорить об упрощении оформления земельных участков, то на самом деле нами сегодня предпринимается очень большой комплекс мероприятий, которые приведут к удешевлению стоимости землеустроительных работ.

- А если получится так, что человек, уже оформивший земельный участок в свою собственность, поймет, что платить налог на эту землю он не в состоянии, что ему делать? Продавать и уходить с этой земли? Или он может как-то договориться с муниципальными властями и перейти из частников в арендаторы, например?

ОВЕРЧУК: Переход из частников в арендаторы - это не самое разумное решение. Потому что по определению арендная плата всегда будет больше, чем налог.

- То есть в любом случае нужно держаться за свою землю. А если платить налоги не можете, продавайте и уходите куда-то в другое место?

ОВЕРЧУК: Фактически это было бы разумнее.

- Вернемся в город. Земля под городскими домами кому принадлежит? Я понимаю, вы скажете - городу. Но городу на каком уровне? На уровне собственно города или на уровне муниципалитета?

ОВЕРЧУК: Вопрос очень сложный, потому что на сегодняшний день у нас в стране не завершено так называемое разграничение государственных и муниципальных земель. Поэтому определить, где находится земля государственная, а где находится земля, принадлежащая муниципалитету, чаще всего невозможно. Как правило, это земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности.

- Предположим, члены товарищества собственников жилья, которое организовалось в этом доме, знают, что они имеют право на землю, на которой дом стоит, и на часть прилегающей территории. Чтобы оформить собственность на эту землю, куда им нужно идти?

ОВЕРЧУК: Во-первых, конечно же, им нужно принять соответствующее решение, всем собственникам жилья соответствующего дома, о том, что этот участок приобретается ими в общую долевую собственность. И дальше, конечно же, необходимо будет провести действия, связанные с формированием соответствующего земельного участка, постановкой этого земельного участка на кадастровый учет.

- То есть обмерить его, план составить?

ОВЕРЧУК: Да. Только тогда этот земельный участок может быть поставлен на кадастровый учет. Иначе это не может произойти, потому что, согласитесь, есть другие люди, у которых тоже есть интересы, связанные с землей. И пределы распространения прав конкретного товарищества должны быть определены.

- Вот эта земля под домом товариществу собственников жилья бесплатно достанется или оно должно будет ее выкупать?

ОВЕРЧУК: На сегодняшний день эти вопросы регулируются Земельным кодексом Российской Федерации. И если речь идет о постоянном бессрочном пользовании или пожизненном наследуемом владении, то эта земля будет предоставляться один раз бесплатно.

- Как квартиры наши.

ОВЕРЧУК: Можно так сказать, наверное. Хотя, конечно же, определенные затраты, связанные с оформлением прав, собственники жилья должны будут понести.

- Доступ к кадастру свободный?

ОВЕРЧУК: Для правообладателей земельных участков он, конечно, свободный.

- А тот, кто еще пока не имеет прав, не может посмотреть кадастр, так получается?

ОВЕРЧУК: Вы можете спросить о каком-то конкретном земельном участке.

- Предположим, я - собственник, я заглянул в кадастр и увидел, что мой участок неправильно обмерен и не с теми параметрами внесен в кадастр. Мои действия?

ОВЕРЧУК: Ситуация, когда он неправильно обмерен, довольно интересная ситуация, потому что для того, чтобы участок был обмерен, вы должны были сами нанять землеустроителя и принять у него работы, связанные с обмером земельного участка. То есть на этапе формирования земельного участка вы уже должны были сами согласиться, что да, работа сделана правильно. Кроме того, должно было пройти согласование границ с соседями, которым принадлежат соседние земельные участки.

Если вы заглянули в кадастр и там что-то неправильно, то тогда, во-первых, закон о землеустройстве дает вам право обратиться в наше агентство и попросить провести экспертизу землеустроительной документации. Это бесплатная услуга, и мы ее осуществляем. Либо же вы можете нанять землеустроителя, который проведет соответствующие обмеры, и тогда мы уже будем смотреть, правильно ли эти обмеры проведены.

- И опять же ваше агентство этим будет заниматься?

ОВЕРЧУК: Да.

Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость)